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Preguntas Generales sobre Hipotecas – Preguntas Frecuentes de Compradores de Casas HUD



Este segmento es parte de un articulo publicado por el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (HUD – por sus siglas en ingles) sobre las 100 preguntas mas frecuentes sobre la compra de una vivienda en los Estados Unidos.

PREGUNTAS GENERALES SOBRE FINANCIACIÓN: ASPECTOS BÁSICOS

Foto por Silven001 - http://www.sxc.hu/photo/996860
Foto por Silven001 – http://www.sxc.hu/photo/996860

33. ¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?

En términos generales, una hipoteca es un préstamo obtenido para adquirir un bien raíz. La “hipoteca” en sí es un gravamen (una demanda legal) sobre la vivienda o propiedad que asegura la promesa de pago de la deuda. Todas las hipotecas poseen dos características en común: capital e interés

34. ¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO A VALOR (LTV)? ¿CÓMO SE DETERMINA EL MONTO DE MI PRÉSTAMO?

La relación préstamo a valor es el monto del préstamo comparado con el precio o el valor de tasación de la vivienda que va a adquirir. Cada préstamo posee un límite LTV específico. Por ejemplo: con un préstamo LTV del 95% sobre un vivienda tasada en $50,000, podría pedir un préstamo de hasta $47,500 (95% de $50.000), y debería abonar $2,500 como pago inicial.

La relación préstamo a valor refleja el monto del capital que los prestatarios poseen en sus viviendas. Cuanto mayor es el LTV, menor es la cantidad de dinero en efectivo que los compradores de viviendas deben abonar de sus propias reservas. Por lo tanto, para proteger a las entidades crediticias contra la pérdida potencial en caso de cesación de pago, los préstamos con LTV más altos (80% o más) generalmente exigen una póliza de seguro hipotecario.

35. ¿CUÁLES SON LOS TIPOS DE PRÉSTAMOS DISPONIBLES Y CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE CADA UNO?

Hipotecas con tasa fija: los pagos no se modifican durante la vida del préstamo

Tipos

Ventajas

Hipotecas con tasas ajustables (ARMS): los pagos programados suben y bajan con las variaciones en las tasas de interés; los incrementos están sujetos a límites.

Tipos

Ventajas

36. ¿CUÁNDO TIENEN SENTIDO LAS ARMS?

Una ARM podría tener sentido si está seguro de que sus ingresos crecerán a un ritmo constante con el correr de los años o si está pensando en mudarse en el futuro cercano y no le preocupan los potenciales aumentos en las tasas de interés.

37. ¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE LOS PLAZOS DE PRÉSTAMOS A 15 Y 30 AÑOS?

A 30 años:

A 15 años:

38. ¿PUEDO PAGAR MI PRÉSTAMO ANTES DEL VENCIMIENTO?



Sí. Al enviar dinero adicional cada mes o al realizar un pago adicional al final del año, puede acelerar el proceso de pago del préstamo. Cuando envía dinero adicional, asegúrese de indicar que la diferencia del pago se debe aplicar al capital. La mayoría de las entidades crediticias permiten la cancelación anticipada de los préstamos, aunque exigen el pago de una penalidad por pago anticipado. Para más información, consulte a su entidad crediticia.

39. ¿EXISTEN HIPOTECAS ESPECIALES PARA LOS COMPRADORES DE VIVIENDA POR PRIMERA VEZ?

Sí. En la actualidad, las entidades crediticias ofrecen distintas opciones de hipotecas accesibles que pueden ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a superar los obstáculos que dificultaban la adquisición de una casa en el pasado. Ahora, las entidades crediticias podrían estar en condiciones de ayudar a los prestatarios que no poseen una gran suma de dinero ahorrado para el pago inicial y los gastos de cierre, que presentan un historial crediticio pobre o nulo, que poseen una deuda a largo plazo importante, o que han experimentado irregularidades en sus ingresos.

40. ¿QUÉ MONTO NECESITO PARA EL PAGO INICIAL?

Actualmente existen opciones de hipotecas que sólo exigen un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto del préstamo y mayor su capital. Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario para obtener el préstamo. Cuando considere el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los gastos de cierre, la mudanza y, posiblemente, las reparaciones y la decoración.

41. ¿QUÉ INCLUYE EL PAGO MENSUAL DE LA HIPOTECA?

El pago mensual de la hipoteca cubre, principalmente, el pago del capital e intereses. Sin embargo, la mayoría de las entidades crediticias también incluyen los impuestos locales a los bienes raíces, el seguro del propietario y el seguro hipotecario (si corresponde).

42. ¿QUÉ FACTORES INFLUYEN SOBRE LOS PAGOS DE LA HIPOTECA?

El monto del pago inicial, el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés, el plazo y el programa de cancelación afectarán el total del pago de la hipoteca.

43. ¿CÓMO INFLUYE LA TASA DE INTERÉS EN EL ASEGURAMIENTO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Una tasa de interés menor le permite obtener un préstamo mayor que una tasa de interés más alta, con el mismo pago mensual. Las tasas de interés pueden variar mientras busca un préstamo, de manera que pregunte a las entidades crediticias si ofrecen una tasa “inmóvil” que garantice una tasa de interés específica durante un período de tiempo determinado. Recuerde que la entidad crediticia le debe informar la TAE o tasa anual efectiva [Annual Percentage Rate (APR)] del préstamo. La TAE expresa el costo de un préstamo hipotecario en términos de una tasa de interés anual. Generalmente es más alta que la tasa de interés porque también incluye el costo de los puntos, el seguro hipotecario y otros gastos incluidos en el préstamo.

44. ¿QUÉ SUCEDE SI LAS TASAS DE INTERÉS BAJAN Y PACTÉ UN PRÉSTAMO CON TASA FIJA?

Si las tasas de interés caen significativamente, podría considerar la refinanciación. La mayoría de los expertos coinciden en que si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener una tasa del 2% por debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo, la refinanciación podría involucrar el pago de muchos de los gastos abonados al cierre original, más los costos de iniciación y solicitud de préstamo.

45. ¿QUÉ SON LOS PUNTOS DE DESCUENTO?

Los puntos de descuento le permiten bajar la tasa de interés. Básicamente, se trata de interés pagado por anticipado y cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Generalmente, por cada punto pagado en una hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o 0.125) de un punto porcentual. Cuando busque préstamos, solicite a las entidades crediticias una tasa de interés con 0 puntos y observe cuánto baja la tasa con cada punto pagado. Los puntos de descuentos son convenientes si planea estar en la vivienda durante bastante tiempo, ya que pueden reducir el pago mensual del préstamo. Los puntos son deducibles de impuestos cuando adquiere una vivienda y podría negociar con el vendedor que él pague algunos de ellos.

46. ¿QUÉ ES UNA CUENTA DE DEPÓSITO EN GARANTÍA? ¿NECESITO UNA?

La cuenta de depósito en garantía es establecida por la entidad crediticia y en ella se aparta una porción de su pago hipotecario mensual para cubrir los costos anuales del seguro del propietario, el seguro hipotecario (si corresponde) y los impuestos sobre la propiedad. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que el dinero estará siempre disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar el impuesto sobre la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de no ser multado por el pago fuera de término, dado que es la responsabilidad de la entidad crediticia efectuar estos pagos.

 

CONTENIDOS DE LA GUIA

Parte I Cómo comenzar
Parte II En busca de su vivienda
Parte III La encontró
Parte IV Financiación general – Preguntas: Aspectos básicos
Parte V Primeros pasos
Parte VI En busca del préstamo apropiado para usted
Parte VII El Cierre (Closing)
Parte VIII Cómo pueden HUD y la FHA ayudarme a convertirme en propietario de una vivienda
Parte IX Seguro hipotecario
Parte X Productos de la FHA

Fuente:
http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/espanol/topics/100QandAforHomebuyers



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Joan Ferreira, Blog Finanzas

Financista, asesor financiero, consultor de pequeñas empresas, empresario, inversionista, maestro, voluntario, corredor, viajador, y muy familiar. Muchos consideran que se mucho de muchas cosas, pero lo unico que yo se es que me falta mucho por aprender.

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