Este segmento es parte de un articulo publicado por el Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano (HUD – por sus siglas en ingles) sobre las 100 preguntas mas frecuentes sobre la compra de una vivienda en los Estados Unidos.
CÓMO PUEDEN HUD Y LA FHA AYUDARME A CONVERTIRME EN UN PROPIETARIO DE VIVIENDA
66. ¿QUÉ ES EL DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO DE EE.UU.?
También conocido como HUD, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. se creó en 1965 para desarrollar políticas y programas nacionales orientados a las necesidades de vivienda en EE.UU. Una de las misiones principales de HUD es la creación de un ambiente de vida apropiado para todos los norteamericanos mediante el desarrollo y el mejoramiento de las comunidades del país y la aplicación de leyes de vivienda justas.
67. ¿CÓMO AYUDA HUD A LOS COMPRADORES Y PROPIETARIOS DE VIVIENDAS?
HUD ayuda a la gente a través de la administración de diferentes programas que desarrollan y fomentan viviendas accesibles. Específicamente, HUD representa un papel importante en la vivienda propia, facilitando el acceso a los préstamos de las familias con ingresos bajos y moderados a través de su programa de seguro hipotecario de la FHA y de su programa de viviendas de HUD. HUD posee viviendas en muchas comunidades en todo EE.UU. y las ofrece para la venta a precios atractivos y en términos económicos. HUD también protege a los consumidores a través de la educación, las leyes de equidad de vivienda y las iniciativas de rehabilitación de viviendas.
68. ¿QUÉ ES LA FHA?
La Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration), que actualmente pertenece a HUD, se creó en 1934 para promover las oportunidades de los norteamericanos de ser propietarios de sus viviendas. Al proporcionar a los prestamistas particulares seguros hipotecarios, la FHA les da la seguridad que necesitan para efectuar préstamos a aquellos que compran una vivienda por primera vez y que quizá no calificarían para los préstamos convencionales. La FHA ha ayudado a más de 26 millones de norteamericanos a comprar una vivienda.
69. ¿CÓMO PUEDE AYUDARME LA FHA EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA?
La FHA trabaja para que la vivienda propia sea una posibilidad para más norteamericanos. Con la FHA, usted no necesita un historial crediticio perfecto o un trabajo con un sueldo alto para calificar para un préstamo. La FHA también facilita el acceso a los préstamos mediante la exigencia de pagos iniciales menores que los préstamos convencionales. De hecho, un pago inicial de la FHA podría equivaler a unos pocos meses de alquiler. Además, sus pagos mensuales no necesitan ser mucho mayores que el alquiler.
70. ¿CÓMO SE FINANCIA LA FHA?
Las reclamaciones de las entidades crediticias pagadas por el programa de seguro hipotecario de la FHA provienen del Fondo Mutual de Seguros Hipotecarios. Este fondo está formado por las primas pagadas por los prestatarios asegurados por la FHA. No se utiliza ningún dinero proveniente de impuestos para financiar el programa.
71. ¿QUIÉNES PUEDEN CALIFICAR PARA LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?
Cualquiera que reuna los requisitos crediticios, que pueda pagar las cuotas de la hipoteca y la inversión en efectivo, y que planee utilizar la propiedad hipotecada como residencia principal puede solicitar un préstamo asegurado por la FHA.
72. ¿CUÁL ES EL LÍMITE DE PRÉSTAMO DE LA FHA?
Los límites de los préstamos de la FHA varían de una zona a otra del país, desde $115,200 en las áreas de bajo costo hasta $208,800 en las áreas de costos más altos. Los montos máximos de los préstamos para viviendas de unidades múltiples son mayores que los de unidades simples y, además, varían de una zona a otra.
Dado que estos montos máximos están relacionados con los límites de préstamos reglamentarios y los precios promedio de las viviendas del área, los límites de los préstamos de la FHA están sujetos a cambios periódicos. Solicite a su entidad crediticia los detalles y la confirmación de los límites actuales.
73. ¿CUÁLES SON LOS PASOS DEL PROCESO DE PRÉSTAMO DE LA FHA?
Con la excepción de algunos formularios adicionales, el proceso de solicitud de préstamo de la FHA es similar al de un préstamo convencional (vea la Pregunta 47). Gracias a las nuevas medidas de automatización, los préstamos de la FHA pueden ser originados más rápidamente que en el pasado. Además, si no desea asistir a una reunión cara a cara, puede solicitar un préstamo de la FHA por correo, por teléfono, a través de Internet o videoconferencia.
74. ¿QUÉ INGRESOS NECESITO TENER PARA CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA?
No existe un requisito de ingresos mínimos. Sin embargo, debe poder probar ingresos regulares durante al menos los últimos tres años y demostrar que pagó siempre sus facturas en término.
75. ¿QUÉ CALIFICA COMO UNA FUENTE DE INGRESOS PARA LA FHA?
Salarios estacionales, ayuda financiera a menores, pagos jubilatorios, compensaciones por desempleo, beneficios de la Administración de Veteranos de Guerra (VA), salarios del ejército, ingresos provenientes de la Seguridad Social (Social Security), pensiones alimenticias y alquileres pagados por miembros de la familia, todos califican como fuentes de ingresos. Los salarios de tiempo parcial, horas extras y adicionales también cuentan, siempre que sean regulares. Los planes de ahorro especiales, como los establecidos por una asociación religiosa o comunitaria también califican. Para la FHA, el tipo de ingreso no es tan importante como la regularidad del mismo.
76. ¿PUEDO TENER DEUDAS Y, AÚN ASÍ, CALIFICAR PARA LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?
Sí. Las deudas a corto plazo no cuentan siempre que puedan ser saldadas en el término de diez meses. Algunos gastos regulares, como los costos del cuidado de los hijos, no son considerados deudas. Consulte a su entidad crediticia o a su agente de bienes raíces para saber si cubre la relación deuda-ingresos.
77. ¿CUÁL ES LA RELACIÓN DEUDA-INGRESOS PARA LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?
La FHA le permite utilizar el 29% de sus ingresos para los costos de vivienda y el 41% para la vivienda y otras deudas a largo plazo. Con un préstamo convencional, esta relación de calificación le permite utilizar solamente el 28% para la vivienda y el 36% para la vivienda y otras deudas.
78. ¿PUEDO EXCEDER ESTA RELACIÓN?
Puede calificar para excederla si posee:
- un pago inicial importante
- una capacidad demostrada para pagar más por los gastos de vivienda
- reservas importantes en efectivo
- capital neto suficiente para cancelar la hipoteca independientemente de los ingresos
- evidencia de un historial crediticio aceptable o de uso limitado del crédito
- plazo para el pago de la hipoteca inferior al máximo
- fondos proporcionados por una organización
- una disminución en los gastos mensuales de vivienda
79. ¿DE CUÁNTO DEBE SER EL PAGO INICIAL PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA?
Debe contar con un pago inicial de al menos el 3% del precio de compra de la vivienda. Los programas de préstamos más accesibles ofrecidos por prestamistas particulares exigen un pago inicial que oscila entre el 3% y el 5%, y un mínimo del 3% debe provenir directamente de los fondos propios del prestatario.
80. ¿QUÉ PUEDO UTILIZAR PARA ABONAR EL PAGO INICIAL Y LOS GASTOS DE CIERRE DE UN PRÉSTAMO DE LA FHA?
Además de sus propios fondos, puede utilizar regalos en efectivo o dinero de un club de ahorro privado. Si es capaz de realizar algunas reparaciones y mejoras, su trabajo puede ser utilizado como parte del pago inicial (denominado «equidad por esfuerzo»). Si posee un alquiler con opción a compra, los pagos adicionales al alquiler efectuados al vendedor también podrían ser considerados como dinero acumulado.
81. ¿CÓMO INFLUYE MI HISTORIAL CREDITICIO EN MI CAPACIDAD DE CALIFICAR?
Generalmente, la FHA es más flexible que las entidades crediticias convencionales en sus pautas de calificación. De hecho, la FHA le permite restablecer el crédito si:
- han transcurrido dos años desde la rehabilitación de una quiebra
- todos los juicios han sido pagados
- todos los embargos impositivos pendientes de pago han sido satisfechos o se han efectuado los arreglos necesarios para establecer un plan de cancelación con el IRS o con la Departamento de Renta estatal
- han transcurrido tres años desde una ejecución hipotecaria o desde la resolución de un traspaso
82. ¿PUEDO CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA SIN UN HISTORIAL CREDITICIO?
Sí. Si prefiere pagar sus deudas en efectivo o si es muy joven para tener crédito, existen otras maneras de probar su elegibilidad. Hable con su entidad crediticia para obtener más información.
83. ¿QUÉ TIPOS DE GASTOS DE CIERRE ESTÁN ASOCIADOS CON LOS PRÉSTAMOS ASEGURADOS POR LA FHA?
Con la excepción del agregado de una prima de seguro hipotecario de la FHA, los gastos de cierre de la FHA son similares a los de los préstamos convencionales descritos en la Pregunta 63. La FHA exige una prima de seguro hipotecario única y por adelantado equivalente al 2.25% de la hipoteca, que se deberá pagar en el cierre (o del 1.75% si completa el programa HELP, vea la Pregunta 91). Esta prima inicial podrá ser reembolsada parcialmente si el préstamo se paga en su totalidad durante los primeros siete años del plazo de pago. Luego del cierre, usted se hará responsable de una prima anual, que deberá pagar mensualmente, si su hipoteca es a más de 15 años o si tiene un préstamo a 15 años con un LTV mayor al 90%.
84. ¿PUEDO VOLCAR LOS GASTOS DE CIERRE AL PRÉSTAMO DE LA FHA?
No. Aunque no puede volcar los gastos de cierre al préstamo de la FHA, podría utilizar este monto para ayudar a satisfacer el requisito de pago inicial. Para más información, consulte a su entidad crediticia.
85. ¿SON ASUMIBLES LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?
Sí. Puede asumir un préstamo existente asegurado por la FHA, o bien, si es la persona dispuesta a vender, puede permitir que un comprador asuma el suyo. Asumir un préstamo puede ser muy beneficioso, ya que el proceso es más sencillo y menos costoso que el de un préstamo nuevo. Además, asumir un préstamo a menudo puede resultar en tasas de interés más bajas. El proceso de solicitud consiste, básicamente, en una verificación crediticia y no se exige la tasación de la propiedad. Además, debe demostrar que posee ingresos suficientes para hacer frente al préstamo hipotecario. De esta manera, la calificación para asumir un préstamo es similar a los requisitos de calificación para solicitar uno nuevo.
86. ¿QUÉ DEBO HACER SI NO PUEDO REALIZAR UN PAGO DE UN PRÉSTAMO?
Llame o escriba a su entidad crediticia tan pronto como le sea posible, explicando claramente la situación. Esté preparado para brindar información financiera.
87. ¿EXISTE ALGUNA OPCIÓN SI ME ATRASO EN LOS PAGOS DE MI PRÉSTAMO?
Sí. Hable con su entidad crediticia o con una agencia de asesoría aprobada por HUD para obtener más información. A continuación se enumeran algunas opciones que podrían ayudarle a ponerse al día.
Para préstamos de la FHA:
- Continúe viviendo en su casa para calificar para ayuda.
- Comuníquese con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD ((800) 569-4287 o TDD: (800) 877-8339) y colabore con el asesor o entidad crediticia que esté tratando de ayudarle.
- HUD posee varios programas de paliación de pérdidas para ayudarle:
- Tolerancia especial: su entidad crediticia determinará un plan de pagos modificado que podría incluir una reducción o suspensión temporaria de los pagos. Puede calificar si ha sufrido una reducción involuntaria de sus ingresos o un aumento de sus gastos.
- Modificación de hipoteca: permite la refinanciación de la deuda o la extensión del plazo de pago del préstamo hipotecario, que podría reducir los pagos mensuales. Puede calificar si se recuperó de problemas financieros, pero los ingresos netos son inferiores a los anteriores.
- Reclamo parcial: su entidad crediticia podría ayudarlo a obtener un préstamo de HUD sin intereses para actualizar los pagos de su hipoteca.
- Venta anterior a la ejecución hipotecaria: le permite vender su propiedad y cancelar el préstamo hipotecario para evitar la ejecución.
- Traspaso en lugar de ejecución hipotecaria: le permite «devolver» su propiedad en forma voluntaria a la entidad crediticia. No salvará su vivienda pero lo ayudará a evitar los costos, el tiempo y el esfuerzo del proceso de ejecución hipotecaria.
- Si tiene problemas con una entidad crediticia poco dispuesta a cooperar o si considera que su prestador de servicios crediticios no le ofrece las opciones de paliación de pérdidas más efectivas, llame al Centro de Paliación de Pérdidas de la FHA al (888) 297-8685 para obtener ayuda adicional.
Para Préstamos convencionales:
Hable con su entidad crediticia acerca de las opciones específicas de paliación de pérdidas. Opere directamente con esta entidad para solicitar un «paquete completo». Una entidad crediticia secundaria, como Fannie Mae o Freddie Mac, podrían haber adquirido su préstamo. Su entidad crediticia podría seguir las pautas apropiadas establecidas por Fannie o Freddie para determinar la mejor opción para su caso.
Fannie Mae no trata directamente con el prestatario. Ellos trabajan con la entidad crediticia para determinar el programa de paliación de pérdidas que mejor se adapta a sus necesidades.
Freddie Mac, al igual que Fannie Mae, normalmente trabajarán solamente con el prestador de servicios crediticios. Sin embargo, si tiene problemas con su entidad crediticia durante el proceso de paliación de pérdidas, puede solicitar ayuda al centro de atención al cliente llamando al (800) FREDDIE ((800) 373-3343).
En cualquier situación de paliación de pérdidas, es importante recordar estos consejos útiles:
- Examine cada alternativa razonable para evitar perder su vivienda, pero tenga cuidado con los timos. Por ejemplo, cuídese de:
Apropiación de la vivienda: un comprador ofrece cancelar la hipoteca o vender la propiedad si firma la escritura y se muda.
Agencias de asesoría falsas: ofrecen asesoramiento a un determinado costo cuando normalmente se obtiene gratuitamente.
- No firme nada que no comprenda.
CONTENIDOS DE LA GUIA
Parte I Cómo comenzar Parte II En busca de su vivienda Parte III La encontró Parte IV Financiación general – Preguntas: Aspectos básicos Parte V Primeros pasos Parte VI En busca del préstamo apropiado para usted Parte VII El Cierre (Closing) Parte VIII Cómo pueden HUD y la FHA ayudarme a convertirme en propietario de una vivienda Parte IX Seguro hipotecario Parte X Productos de la FHA
Fuente:
http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/espanol/topics/100QandAforHomebuyers
